行业透视 | 2019年高价土地流拍梳理：主因并非地价过高
导 读
优质地块频频遭遇流拍，是因为融资收紧导致无人竞价而流标？还是由于其他因素呢？
◎ 作者 / 马千里，邱娟，周奇
2019年下半年以来土地流拍持续高位，资金压力下即使是优质地块也难逃流拍厄运，尤其是广州、天津下半年多宗高总价地块遭遇流拍，不仅如此，由于配建、自持限制条件较严，上海、深圳市区稀缺地块也出现了无人竞拍而提前撤牌的情况。优质地块频频遭遇流拍，其中哪类地块流拍率最为显著？这些地块的流拍是否真的是因为融资收紧导致无人竞价而流标？还是由于其他因素呢？接下来，我们以2019年出让底价TOP20流拍宅地和出让楼板底价TOP20流拍宅地为例，进一步探究这些高价地块流拍的主要原因。
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市场表现：2019年下半年流拍率重回高位，
深圳、合肥等城市流拍率均超20%
2019年上半年，在一二线城市率先调整竞拍条件、加大优质宅地供应的刺激下，土地市场出现回暖，流拍现象也随之减少。从监测城市的流拍率能够看出，二季度流拍率平均已经低于10%。但由于地价持续走高，各地相继收紧调控政策，与地市密切相关的房地产融资渠道也在年中被收紧，房企资金压力大，流拍现象明显加剧，下半年来流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多，部分城市加大了优质宅地供应，但资金层面仍然紧张，并且仅有少部分城市降低竞拍门槛，房企拿地积极性并没有明显提升，年末流拍率仍然在高位。
与以往不同的是，流拍地块不仅仅是在三四线城市，一二线城市甚至是高热城市也有土地流拍。根据CRIC监测数据，对重点城市流拍率进行统计分析，结果发现，石家庄、合肥等城市流拍率均超20%，成为流拍的“重灾区”，以合肥为例，在资金紧张、市场下行双重压力下，品牌房企对高要求配建用地有较大抗性，加之8月土拍新政出台加之年末房企融资收紧，土地市场降温明显，多宗地块撤牌、流拍。值得注意的是，一线的广州、深圳等地价较高的城市流拍率也居于高位。
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结构特征：银根收紧下超高价格地块反而更容易卖出
无论是从出让底价，还是出让单价来看，均呈现大致相同规律：高单价、高总价地块流拍率较低，低总价、高单价地块流拍率较高。但最值得关注的，银根收紧下超高价格地块反而更容易卖出，价格低一级（总价在20-50亿元，楼板底价在0.8-1万元/㎡）的地块却是流拍的“重灾区”。
2.1 总价特征：底价50亿元以上的超高总价地块流拍率更低
从出让底价分布来看，出让底价在10亿元以下的地块更容易遭遇流拍，流拍率都在10%以上。这主要因为这些总价比较低的土地可开发规模普遍较小，项目周转时间过短，在当前房价上涨速度趋缓的背景下，资金紧张的房企不愿意把“精力”浪费在这种盈利低的土地上。而对于总价比较高的土地，这些土地往往自身条件比较不错，房企拿地意愿相对强烈，特别是总价在50亿元以上的地块，这类地块往往是城市的重点规划项目，有规划利好，因此整体流拍率相对较低。值得注意是，总价高的优质土地也有一些地块较为难卖，如总价在20~50亿元的土地流拍率就高达12%。
2.2 单价特征：2万元/平方米以上楼板价流拍率最低，仅8%
再从流拍地块的单价分布来看，同总价分布一样，单价低的地块也同样不被看好，2000元/平方米以下的地块流拍率高达14%，流拍幅数也最多的。一方面，这些地块主要位于重点二三线城市的远郊区，如合肥巢湖、天津蓟州区，虽然地价便宜，但周边配套极为缺乏，房地价差比较低，在当前房企对投资利润率评判更加严格的背景下，流拍率自然比较高。不过，随着地价的上升，流拍率并不是呈现下滑趋势，反而呈现出“U”型的增长趋势，在1万元~2万元/平方米的单价区间，土地流拍率也达到了14%的高位。但楼板价在2万元/平方米以上的土地，流拍率却最低，仅为8%。
总的来看，在资金层面紧张、房价上涨幅度趋缓的背景下，虽然高单价、高总价地块资金面承压更大，但低单价、低总价的地块相对来说流拍比例更高。从地块条件来看，虽然高单价、高总价土地所需资金成本较高，开发时间较长，但其自身条件也往往比较优质，房企也能够从中获利更多；而那些高单价、低总价的地块，大多来自与义乌、金华、台州等浙江三线城市，均为分割为小体量的低密住宅或商办用地，且区位相对一般，相似供应较多，而市场需求相对有限，流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了14幅宅地，现状被农田包围，结果全部流拍。
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高价地流拍原因梳理：近七成因过于苛刻的限制条件
通过对流拍总价TOP20地块、单价TOP20地块这些地块的流拍原因进行分析，除了房企资金压力过大、底价设置过高等客观原因外，造成高价地流拍最主要的原因当属限制条件过于苛刻。下面我们对这32宗高价地流拍（由于有8宗流拍土地既是总价TOP20，又是单价TOP20，故仅有32宗）的原因进行梳理，大体可以分为以下三类：
第一，出让条件过于苛刻导致的流拍地块占到近七成。限制条件各不相同，最常见的是配建中小学、幼儿园、公租房等公建配套，随着保障房力度的加大，部分地块更是要求全部建设共有产权房，譬如北京豆各庄乡的39亿宅地，要求全部建设共有产权房，限价3.9万元/平方米，而周边二手房价格为5万元/平方米，受共有产权房性质所限，地块最终遭遇流拍。但若这块地改为限竞房，相信还是能够顺利成交的。以与之相似的庞各庄镇地块为例，因为要求全部建设共有产权房，在2019年初以20.81亿元的总价流拍，但是在改为限竞房后，最终以33亿元被保利竞得，出让总价反而高出了12亿元。还有一些限制条件集中在容积率、高度的限制上，譬如苏州太湖新城2宅地容积率均被限定在1.05以下。
此外，部分高价地流拍的主要原因是由于自持比重过高、自持时间过长，以天津流拍的四块地块为例，均是相隔数个街区“商+住”地块。其中津西青2019-14号、2019-15号地块更是将两块各自本为一体的商业和商住地块重新分割，变成两个“1+1”地块重新出售，最终被主管部门撤牌也在情理之中，并且要求商业全部自持10年。
第二，为例防止土地市场升温过快，超两成高价地政府提前撤牌或政府收回。以北京顺义区仁和镇临河村地块为例，该地块住宅不限价，容积率仅1.69，且地价房价比高达83%，如若入市竞拍，无疑会拍出“面粉贵过面包”的楼板价，势必成为推高板块房价的源头。为控制板块价格热度过高，主管部门主动撤牌也在情理之中。值得注意的是，该地块虽然在撤牌同日重新入市，但是进入的却是“预申请”渠道，未来究竟会以什么价格、何种条件出让仍然存在较大变数。此外广州、杭州、无锡也均有类似住宅不限价地块撤牌或政府收回，地方控土拍热度的决心可见一斑。
第三，约一成的高价流拍地是由于底价设置过高所致。以广州增城区永宁街九如村、塔岗村83101227A19105、83101227A19106两地块为例，本身这两宗地块就有一些先天的不利条件，或受高压线影响，或是要配建中小学，以83101227A19105地块测算，加上配建中小学成本及防护绿地建设成本，地块实际楼面起价11733元/㎡，已经超过2019年9月2日新世界、珠江实业在周边的拿地价格。而周边同类项目售价约为18000元/㎡，地房比高达65%，难以实现盈利，因此流拍也在意料之中。
还有少部分高价地流拍是由于土地本身具有的天然“劣势”所致。譬如距离高压线、垃圾场较近，临近工业园区、周边自然环境差等因素。以广州番禺区东环街易兴DHJ15-01地块为例，扣除政府回购面积后，起拍楼面价为33837元/平，是广州土拍史上起拍楼面价最高的一宗宅地，同时也创下了番禺区的最高楼面价纪录，由于起拍价设置较高，竞价空间被极大压缩，这一价格相较周边的楼盘并无优势。此外周边聚集了金山工业园、制纸、印刷等多家厂房、园区等，有高压线横穿，临近高速，周边货车出入相对频繁，居住环境略显脏乱，加之距离垃圾场仅1.5公里，由于地块容积率、限高等指标倾向于低密度高端产品，因此十分考验开发商打造产品的功力。重重不利因素之下，无人问津也情有可原。
表:2019年流拍总价TOP20地块流拍原因分析（亿元）
表:2019年流拍单价TOP20地块流拍原因分析（元/平方米）
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建议：对于进入拍卖环节的高价流拍地块，
周边拿地机会可重点关注
尽管当前融资仍然保持高度收紧，但条件优质的高总价地块仍然能够成功出让，反映出企业拿地态度依然较为积极。相对而言，价格低一级的“次高价”土地却是流拍重灾区，这些土地或是限制地块上项目销售价格过低，或是需要配建较高比例的公租房、大体量的中小学，或是规定要在一定时间内完工等等，导致房企实际拿地成本过高，容易遭遇流拍，譬如深圳坪山、武汉硚口等多宗优质土地均流拍。
考虑到严苛的土地出让条件势必会增加企业的拿地成本，因此对于那些市场前景不甚明朗、购房需求支撑性不强的三四线城市要慎重考虑，即使是一二线城市，也要仔细甄别，不仅仅要看城市，还要对区域发展前景有深入的研究，从上文中高价流拍地的流拍类型来看，绝大多数流拍的高总价地块都是由政府撤牌或主动撤回，只有少数地块会进入最后的交易环节；并且这些真正流标的地块大多会承担着重大的城市发展任务，最终遭遇流标，其实也在一定程度上体现了地方政府对于城市规划发展的决心；就此角度而言，出现高价流标地块的板块也更值得企业关注。如深圳的34亿流标地块位于前海，要求必须引入世界500强总部；第三度流拍的武汉滨江商务地块，要求建设超高层，并引入世界500强。这些区域有较高的规划预期，并且在当前的特殊时期之下，城市经济复苏也更需要投资拉动，供地力度有望加强，优质区域的拿地门槛也有望适当降低。此类板块的拿地机会值得企业着重审视，提升对这些区域的关注程度，适时拿地拉动就业和经济增长，承担企业社会责任、与城市共赴时艰。
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